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よくあるご質問

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賃貸併用住宅や賃貸経営、ちょほーむ倶楽部に関するよくいただくご質問をFAQ形式でまとめています。

Q. 賃貸併用住宅全般


どのような人が賃貸併用住宅を建てるのでしょうか?

「住みたいエリアで環境がよい広い土地にマイホームを持ちたい!」という方や、現在の仕事に不安を感じている方、30年という長い期間ローンを組むことに不安を感じている方や、自分の収入だけでマイホームの住宅ローンの返済をしていくことに不安を感じた方などが賃貸併用住宅を建てられています。
属性としては、勤続3年以上のサラリーマン家庭が多く、特別な資産家や相続財産のある方ではありません。共働きのご家族も多くいらっしゃいます。

2世帯住宅とは違うのですか?

違います。
賃貸併用住宅は、2世帯住宅として子世帯と一緒に住まれる方もいらっしゃいます。また、ローンを完済した後に2世帯住宅へ変えようと考えられている方もいらっしゃるようです。ライフスタイルに合わせて住まい方を変えられるのも賃貸併用住宅の特徴です。

木造と鉄筋コンクリートの物件はどちらを選んだほうがお得ですか?

金額面で考えると、一般的には木造の方が予算は低め、鉄筋コンクリート(RC)の方が予算は高めになることが多いです。ご自身の予算や建物イメージを考えて、どちらが自分たちに適しているのかを検討しましょう。
ちょほーむ倶楽部の会員さんの建築実績として多いのは木造です。最近の木造軸組工法は、遮音性や防寒性が優れています。木造軸組工法で建てる賃貸併用住宅の場合には、マイホーム部分が2階、賃貸部分が1階、というように2階建てが一般的です。
一方、鉄筋コンクリートを選ばれるのは、3階から10階くらいまでの高さがあってそのうちのワンフロアを自宅にするケースが大半です。マイホーム部分よりも賃貸部分のほうが多い大規模な物件が特徴です。そのため、建築費用も高くなることから、年収がかなり高額な方や、もともと土地を持っている方が選ばれるケースが多くなっています。

ローンを組んで購入した賃貸併用住宅。もし欠陥住宅だったら、と考えるとこわいです。欠陥工事を防ぐにはどのような点に注意すればよいでしょうか?

はじめてマイホームを買う人は自分の事情だけを考えてしまいがちです。自分の意見だけを押し付けてしまうと欠陥住宅を誘発しやすい状況になってしまいます。理想のマイホームを建てるためには、工務店というものがどういう仕組みかを知っておくことが大事です。
よくあるケースに、工務店の営業マンとだけ打ち合わせをして、それが社長・設計士・工事にまで話が通じておらず、後々トラブルに至ることもあります。ちょほーむ倶楽部では、基本的に工務店の社長さんの顔が見えるような形で運営を行い、賃貸併用住宅のプランニングおよび建築を行っています。

賃貸併用住宅でのプライバシーを守るためのポイントを教えてください。

特別な配慮をしなくても大丈夫です。ちょほーむ倶楽部の先輩会員の方々は普通に暮らしています。ただ1点注意する点は、大家さんご自身が賃貸業務に関わらないことです。お金を支払うクレームを直接受ける、という業務がなければ、大家さん・入居者さん双方が気を遣わずに暮らせます。

親の土地を相続したのですが、田舎の土地で駅やスーパー、病院も遠く車がないと不便な地域です。このような場所でも賃貸併用住宅でやっていけますか?

賃貸併用住宅というのは、どこの場所、地域でもできるものではありません。期待を持ってご相談に来られた方もいらっしゃいますが、住宅ローンの返済を減らし、安定的な賃貸経営をしていただくためには、場合によっては「その土地、その地域は賃貸併用住宅には向いておりません」と率直にお伝えさせていただくこともあります。

土地を購入するのに土地の地盤を調べることは?

基本的に更地でないと地盤調査は難しいため、既存の建物があるかないかでも異なってきます。加えて売主さんの協力が必要になってきますので、地盤調査のできる内容が土地によって異なる場合があります。

オーナーである自分たちにだけ駐車場スペースが欲しいのですが?

もちろんプランニングによって可能です。しかし、ご自身の駐車場スペース分、賃貸部分に回せる敷地が減ることになりますのでアパートの収益性としては下がらざるを得ません。プランニングの段階で、収益性の面から場合によっては駐車場を断念するケースもございます。
ちょほーむ倶楽部の会員さんの中には、「駅近の物件なので車が必要ない」という方もいらっしゃいますし、「賃貸部分を減らしてアパートの収益性を下げるよりも、近場で安い駐車場を借りた方が安い」という理由で別のところで駐車場を借りられている方もいらっしゃいます。

中古物件を購入して賃貸併用住宅にリフォームしようと考えています。

中古一戸建てを購入した場合、賃貸部分の入居者分の水まわり設備が必要になります。また、既存建物の構造や工法によっては、居住部分と賃貸部分を分ける工事が難しい場合もあります。その結果、リフォーム費用が高くなってしまったり、結局、既存の中古物件を解体して建替えをすることになったりすることがあります。そのようにリスクが高いため、銀行からも嫌われます。ある程度のリスクを受け入れる覚悟と自己資金がないと厳しいというのが現実です。ちょほーむ倶楽部でもリフォームは対応していません。

センスのいい建築士さんを紹介していただけますか?

ちょほーむ倶楽部のサポートメンバーでもある建築士さんは、センスが良いのはもちろんですが、会員さんの要望・希望をきちんと聞いたうえで提案を行います。これは建物をつくっていく際にとても重要なことです。お客様と工務店との潤滑油を担うコミュニケーション能力と豊富な経験がなければ安心して任せられません。
会員さんの中には、うっかり経験の浅い建築士さんに依頼してしまい、ひどい目にあってしまった方もいらっしゃいます。ちょほーむ倶楽部ではその点ご安心していただけます。

賃貸併用住宅ってどのような建物が建てられるのですか?

賃貸併用住宅ってどのような建物が建てられるのか
併用を考えている方は年齢もライフスタイルも様々。広いリビングを希望される若いご夫婦の方、子育て世代の方であれば、セキュリティのしっかりした物件。また年配のご夫婦であれば防音といった静かな建物を希望される方もいらっしゃいます。その個々のライフスタイルに合わせ、一般の注文住宅同様に併用住宅も建築することが可能です。もちろん併用住宅の一番の魅力である収益性も兼ね備えたものになります。 最近建てられ物件は左記のようなデザイナーズ物件です。 ちょほーむ倶楽部に入会いただいた方は「賃貸併用住宅の物件見学会」も随時実施しています。



Q. ローン・お金のこと


賃貸併用住宅は「住宅ローン」として銀行融資を受けることが可能ですか?

可能です。
金融機関によって融資条件や審査基準は異なりますが、一般的には自宅部分と賃貸部分を合わせた建物面積のうち1/2以上が自宅部分であること、など、マイホーム部分と賃貸部分の割合によって住宅ローンの適用ができるかどうかが決まります。またそのように賃貸併用住宅のプランニングを行うことこが夢の成功への第一歩です。

住宅ローンの借入れを行って賃貸併用住宅を建築する場合、マイホーム部分と他人に貸す賃貸部分の割合などは決められているのですか?

金融機関によって条件は異なりますが、一般的には「マイホーム部分が建物全体の50%以上であること」が住宅ローンの適用条件となっています。詳しくは住宅ローンvsアパートローンのページに記載しています。

土地もなく自己資金も少ないのですが賃貸併用住宅を持てますか?

ちょほーむ倶楽部の会員の方は、みなさん自己所有の土地をお持ちではありません。賃貸併用住宅に最適な土地を探すところから一緒に行っていきます。
賃貸併用住宅とはいえ、マイホームを購入されるとき同様、諸費用に関しては同じようにかかってきます。諸費用に関しては金融機関から住宅ローンの借入ができないため、お手持ちの自己資金を使います。基本的には自己資金に合わせてプランニングをしていくことになり、ある程度の自己資金は必要です。自己資金が少ないからといって「賃貸併用住宅を建てることが不可能」というわけではありません。
まずは一度ご相談ください。→お問い合わせ

会社勤めのサラリーマンですが、アパート経営をしたいと思っています。しかし、会社には知られたくないのですが、税金の支払い方法などはどのようにするのがいいのでしょうか?

ちょほーむ倶楽部の会員の方でもそういうご事情をお持ちの方がいらっしゃいますし、また公務員の方もいらっしゃいます。いろいろな方法がありますのでご安心ください。確定申告をご自身で行い、税金の徴収方法で「普通徴収」を選べば会社に通知が行くことはありません。



Q. 賃貸経営について


サラリーマンなので家賃の回収など賃貸業の毎月の業務をこなせる自信がありません。

家賃の回収以外にも退去の立ち合い、入居者募集、建物設備のメンテナンスなど大家さんとしてさまざまな業務がありますが、それらを一括して請け負う専門会社(不動産管理会社)がたくさんあります。
また、賃貸管理以外でも、建物の修繕を行う工務店、入居者募集を担当する仲介業者、家賃保証会社など、まったくはじめての方が安心して賃貸経営を行うことができるサポート体制が整っています。
ちょほーむ倶楽部では、信頼できる業務委託先をご紹介しております。委託してしまえば入居者さんとは挨拶を交わす程度で、大家さん自らが業務を行うことがありません。実際にちょほーむ倶楽部の会員さんご自身で賃貸管理業務をされている方はほとんどいらっしゃいません。
賃貸管理についてはうまくいく賃貸経営のページに詳しく記載しています。

自宅部分は家族の希望もありなんとなく間取りの想定ができますが、賃貸部分の間取りをどのようにしたらよいか分かりません。

建築会社、不動産会社、建築士や設計士、誰の意見を参考にすればよいのか?何を聞けばいいのか?はじめての賃貸経営だと分からないことばかりです。
その前に、この立地で安定して入居者が獲得できるのはどのような間取りかを調べることが先決です。たとえば校区がよくて小・中学生のお子さまがいらっしゃるファミリー層の賃貸が多いエリアに単身者用の間取りで建てても入居者の獲得にはつながらないでしょう。
ちょほーむ倶楽部の会員さんのご相談で多いのが、「最初は建築会社に相談したけれども、それは入居者のことを考えたプランではなく、自社の都合や自社の売りたい商品だけを勧められている」違和感があった、というケースです。
お客様(入居者)あっての賃貸経営です。その土地や市場のニーズにあった賃貸部分を作ることで安定した入居が将来にわたって得られます。

単身者向け、ファミリー世帯向け、どちらのほうが賃貸経営がしやすいですか?(トラブル面も含めて)

地域によって異なるので一概には言えません。しいてあげれば、利便性の高い都市部では単身者向けの需要が高く、子育て環境に向いた郊外ではファミリー世帯向けが適していると言えます。
それぞれのメリットは、単身者向けでは収益性が高くなり、ファミリー向けは単身者向けに比べて定着率が高いです。
一方それぞれのデメリットは、単身者向けは退去するまでの期間がおおよそファミリー向けの半分、ファミリー向けは子供のいる家庭では足音などの騒音問題、またそれなりの広さが必要になることからリフォーム費用が単身者向けに比べると高くなることが挙げられます。

家賃収入を充てにしてローンを組んで賃貸併用住宅を建てたのに、空室になったらどうしよう・・・と今から不安です。

入居者が家賃を払ってくれるからこその賃貸併用住宅です。自分の収入だけに頼らずにマイホームを持つことができる、というのは安定した入居があることが大前提です。そのためには、賃貸併用住宅を建てるための立地とプランニングで入居者の需要があるものを建てることがまず第一。2つ目のポイントは、サブリース、家賃保証会社を上手に利用することです。
サブリースとは、賃貸部分すべてを不動産会社が一括で借り上げることです。そのため大家さんが入居者募集や家賃の集金業務に関わることはありませんし、たとえ空室があっても家賃が保証されます。また、家賃保証会社は、万が一家賃の滞納があっても、入居者に代わって大家さんに対して家賃を保証する会社です。ちょほーむ倶楽部の会員さんの多くが、サブリースや家賃保証会社を利用しています。
はじめての賃貸計画のページでは賃貸併用住宅の立地とプランニングについて詳しく記載しています。また、うまくいく賃貸経営のページではサブリースなど賃貸経営を行う上でのノウハウを記載しています。

賃貸併用住宅を長期に保有するとなるとリフォームコストやメンテナンスコストが心配です。

一戸建マイホームであったとしてメンテナンスコスト(修繕費用)がかかります。賃貸併用住宅だからといってマイホームに比べて特別にコストがかかるわけではありません。むしろ、マイホームの方が利便性よりも趣向で選んでしまう分コストがかかってしまう、という一面があります。
材質によっては、ほとんどメンテナンスがいらないものもあります。ちょほーむ倶楽部では計画時点で、メンテナンスやリフォームなど将来像を想定しながら、資産価値を下げない賃貸併用住宅を考えていきます。

管理を外部に委託したときに管理料はどのくらいかかるのでしょうか?

家賃の5%が相場です。サブリースの場合はさらに保証料として5%~20%ですが、そのかわり空室の心配がありません。より良い条件で引き受けてくれるように管理会社との交渉をサポートいたします。

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