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アパート併用住宅の注意点

アパート併用住宅 2つの注意点

多くのメリットがある「アパート併用住宅」ですが、いくつかの注意点があります。
とくにポイントとなる注意点が以下の2つです。

 (1)入居者と同じ建物に暮らすこと
 (2)空室リスクと管理

(1)入居者と同じ建物に暮らすこと

一般のアパートやマンションであれば、大家さんと入居者は別に住んでいますから、顔を合わせることはありません。
しかし、アパート併用住宅の場合は、壁を介してすぐ隣であったり、あるいは上下の階に入居者が住んでいます。
入居者からすれば「大家さんが同じ建物に住んで安心だ」と思われることがあるでしょうし、逆に「大家さんが同じ建物に住んでいるのは嫌だ」と思われることもあります。
前者の場合はセキュリティを気にする女性入居者さんが多く、後者は生活騒音やゴミ出しのマナーを守れない入居者が頻繁に注意された場合などです。
どちらにしても、大家さんからすれば、同じ建物内だけにクレームやトラブルに即対応ができて便利という反面、自宅なのに安らげない・・・ということもあります。

(2)空室リスクと管理

アパート併用住宅は、住宅ローンで購入して、家賃収入でローン返済をまかなうことができるということが最大のメリットです。
そのメリットをしっかり享受するためには、アパート部分が常に稼働している(=家賃収入がある)状態にしなければいけません。
せっかくアパート併用住宅が完成しても、入居が決まらず空室が続いてしまえば、収入どころかマイナスになってしまいます。
また、せっかく入居が決まっても、共有部清掃、修繕、クレーム対応がきちんとできなければ、退去につながってしまいます。満室になってからの物件管理も大事なことなのです。

入居者のいる暮らしが不安・・・その解決策は?

敷地内に入居者がいることによるデメリットは、信頼できる不動産会社(管理会社)に委託することにより解決できます。
具体的には入金管理やクレーム対応といった入居者とのやりとり、建物の巡回、定期清掃や修繕の手配、退去の立会いといったアパートの管理運営を、月額賃料の3%から5%程度で委託することができます(定期清掃・修繕費は別途)。
とくに「家賃が遅れた時に督促する・・・」「隣人トラブルのクレームの処理」などは、アパート併用住宅だけでなく、すべての大家さんの悩みの種です。
こういったアパート運営に関わる部分を管理会社に委託することにより、入居者とある程度距離を持って生活していくことができるのです。
先輩大家さんに聞くと「生活時間も違うので、たまに顔を合わせた挨拶する程度です。思っていた以上に気になりません」という方がほとんどです。

アパート併用住宅の空室リスクを回避するには?

空室リスクを回避するポイントとして、「立地」「間取り」「賃料設定」が重要となります。
これらのことは、あくまで建てる前に決めることであり、そのためアパート併用住宅は普通のマイホームに比べて準備や調査が必要です。
逆にいえば、こういった事前調査や準備をきっちり行っていれば、空室リスクを最小に抑えられます。
なおアパート併用住宅の竣工後は「入居募集」「賃貸管理」が重要ですが、これも管理会社に委託することができます。
良い管理会社とお付き合いすることは(1)の内容で触れた、入金管理、クレーム対応、修繕の手配や清掃の手配にくわえて、空室時の入居募集についても大きな味方となります。
具体的には管理会社自社での募集だけでなく、周辺の仲介会社(入居者を募集する会社)への依頼等も行い幅広く入居者を募ります。ちょほーむ倶楽部では、良い管理会社の選び方などもご説明しています。興味のある方は一度説明会にいらしてください。

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