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賃貸併用住宅の建て方

「賃貸併用住宅」とは?

マイホームを建てたのに毎月お金が入ってくる。それが賃貸併用住宅です。賃貸併用住宅(賃貸兼用住宅)は、自宅の一部を貸し出して、家賃収入を得られる夢のマイホームです。

賃貸併用住宅を手に入れる

不動産投資といえば、数千万円のお金が必要となるため、少しハードルの高い投資でした。
しかし賃貸併用住宅は、「自宅」兼賃貸アパートなので、比較的満足度も高い上、最初の投資としても手を出しやすく、また住宅の2分の1以上を居住用に利用している場合(金融機関によって条件は異なります)には、住宅ローンを活用することができます。
マイホームなのに収益物件であること、その最大のメリットは、アパートローンよりも格段に好条件の住宅ローンが使えることです。住宅ローンであれば超低金利で、長期ローンも組むことが可能です。
毎月の住宅ローンの返済は、賃貸から得られる家賃収益で払います。うまく立地やプランニングを調整できれば「0円」でマイホームに住み続けることができます。

賃貸併用住宅を建てるには?

次は実際に賃貸併用住宅を建てる方法です。まずは、最低限のこととして、次の2点を決める必要があります。

(1)立地条件(土地選び)
(2)建物のプラン

それぞれ解説しましょう。

(1)立地条件(土地選び)

 
どの場所に建てるのか? 賃貸併用住宅はその名の通り「賃貸」と「住宅(マイホーム)」を兼ね備えています。家賃収入での収益を確保しなければいけません。

賃貸=賃貸需要が見込める立地

家賃収入を得るためには、賃貸物件の需要と供給のバランスが取れている立地を選びます。そのため人気の駅であったり、駅からのアクセスであったり、周辺の賃貸物件がどれくらいあるのか、また家賃相場も調べる必要があります。但し、極端に人気の土地は坪単価が高すぎ、収益部分だけでは住宅ローンが賄えないことも多いため、自己資金を数千万円など多めに用意する必要があります。もしそれが難しければ、別の穴場の土地をうまく見つける目利き力が必要になってきます。また、良い土地は、8000万円程度の土地でも即日完売することも多いです(業者が購入するためです)。よい賃貸併用住宅を建てるには、業者にも負けない素早い判断力が必要になってきます。

住宅=家族の要望を満たす

もうひとつの観点として、住宅(マイホーム)については、ご自身の通勤の利便性、子供の学区や買い物のための商業施設、公共施設、医療機関など家族の求める要望を満たす必要があります。
家族の要望を満たすことは、一般的に賃貸の入居者にとっても住みやすい環境であることが多いですが、極端に住環境を重視した場合、坪単価が高くなったり、もしくは賃貸需要が見込めないこともあるため、収益と住環境のバランスや優先順位をつける感覚が必要になってきます。

(2)建物のプラン

建物のプランは、賃貸部分を何戸つくるのか。自宅部分をどんな間取りにするのか、住宅の設備の仕様をどの程度のものにするのか・・・など多岐に渡ります。
また忘れてはいけないのは、土地の法規制。そもそも建築できない物件をプランニングしてしまうことはよくあり、ちょほーむ倶楽部の会員さんでも、数回の土地選びを経て、ようやくコツを掴まれることが多いです。
マイホームということで、夢が広がりますが、ここで大事なことは、土地について詳しくなること、および自分の中で優先順位をはっきりもつことです。また予算感も大切です。
マイホームだからといって豪華設備にしてしまうと、思った以上のコストがかかります。また、賃貸部分についてコストカットばかり優先した結果、入居募集で思わぬ苦労をすることもあります。
最初のプランニングはとても大切で、プロによる査定も含めて、慎重かつ迅速に進める必要があります。

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