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賃貸併用住宅のメリットとデメリット(リスク)

賃貸併用住宅のメリットとデメリット(リスク)

賃貸併用住宅とは』のページではお金の面におけるメリットを中心に挙げておりますが、他にもメリットが多くあります。また逆に、普通に購入してしまうとリスクになりうるものも存在します。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットはたくさんありますが、代表的なものに次の3つがあります。

  • 家賃収入で住宅ローン返済ができる
  • 憧れの街に住むことができる
  • ライフスタイルに合わせて住まいを変化させることができる

一般的な一戸建マイホームでは、自分のお給料から住宅ローンの返済をしていくだけなのですが、居住部分と賃貸部分を併せ持つ賃貸併用住宅では家賃収入を得ることができます。

家賃収入≧住宅ローン返済額

家賃収入を月々の住宅ローン返済額にあてれば、返済額をぐっと減らすことができます。

また、地価の高さからあきらめていた人気の沿線、人気の町であっても、賃貸併用住宅であれば住むことが夢ではありません。これについては、『住宅ローンが使える』のページに詳しくあります。

最後のメリットである「ライフスタイルに合わせて住まいを変化させることができる」とは、いったいどういうことでしょうか?

ライフスタイルに合わせて変えられる家

たとえば、ご夫婦にお子様2人の家族だとします。

居住部分が2LDK、賃貸部分がシングル向け4戸の賃貸併用住宅であった場合、まずは2LDK部分に家族4人で住んでいます。

だんだんお子様が大きくなり、「一人暮らしをしたい!」となったときに、賃貸部分のワンルームに住んだり、その後、お子様がご結婚されて子供を持ったときにリフォームをして二世帯住宅にすることも可能です。

このようにライフスタイルの変化に対応しやすいのも賃貸併用住宅の魅力ですが、土地に対してどのくらいの賃貸併用住宅を建てることができるのか?素人ではなかなか分かりません。

ライフスタイルを重要視するあまり、賃貸部分の収益性が悪くなってしまえば、もともとの目的である賃貸併用住宅のローンを軽くできない可能性もあります。

理想のマイホームであると同時に、安定的に入居者が得られるような住まいづくりが不可欠です。そのためには「客観性」と「専門性」が大切です。

賃貸併用住宅はライフスタイルに合わせて変更に対応しやすい

賃貸併用住宅のリスク

  • 住宅ローンの返済リスク
  • 空室リスク
  • 音の問題
  • 契約に関して素人
  • 管理できるかどうか?


住宅ローンのリスク

まず、一番大きいのは最上部の住宅ローン。住宅ローンを長期間払い続けていくなかで、社会情勢不安、リストラや不慮の事故による収入減など、住宅ローンの返済リスクはどうしても考えてしまいますよね。しかし、リスクという観点でいうと、マイホームと賃貸併用住宅の両方とも住宅ローンを借りることはかわりません。では、何がマイホームと賃貸併用住宅の間で違うのでしょうか?
下表に違いを列挙します。

  マイホーム 賃貸併用住宅
借入額(都内想定) 5000万円程度
(毎月約20万円の返済)
8000万〜1億円程度
(毎月約30〜40万円の返済)
※但し家賃収入あり
誰が支払うか? 本人の収入 本人の収入
賃貸収入
リスク分散 分散なし 分散あり
毎月のキャッシュ・フロー マイナス
(毎月20万円程度を支出)
ローンに家賃収入をあてる

マイホームのリスクは、本人の年収や社会情勢のみに大きく依存することです。つまりリスク分散ができていません。

一方、賃貸併用の場合、返済者をリスク分散できていますが、賃貸需要がなくなってしまった時の返済額の大きさがネックとなるでしょう。したがって、賃貸併用を考えられる際は、毎月のキャッシュフローが浮いている期間に、しっかり貯蓄(願わくば資産運用)していくことが大切になります。

余談ですが、トマ・ピケティが「21世紀の資本論」で証明したように、「r > g」。つまり、我々が生きる21世紀では、労働で得る本人年収(g)よりも、資産運用して動くお金(r)の方が大きいです。この証明は大論争を引き起こしましたが、もし、しっかり計画性をもって生きるならば、r。つまり資産運用を検討するというのはとても重要な選択だと考えています。

空室リスク

次に空室リスク。これは、正直だれもわからないのですが、リスクコントロールや確率論という観点でいえば、厚生省や統計局の人口予測でも最上位にいる東京都内にもっておくのが一番リスクが低いでしょう。ただ、私たちアパート経営の経験者(私たちはこんな人です)からすると、空室が埋まるかどうかは、最後はオーナーの努力次第です。

私たちはアパート経営といいますが、なぜ経営というかというと、どんな過疎地でも流行っている飲食店があるように、最後はオーナーの努力次第でなんとでもなるからです。かつ多くの人は勉強していないので、アパート経営自体は一般経営よりも簡単だという実感があります。ですからリスクコントロールは自分次第だということも覚えておいてもらいたいです。ちょほーむ倶楽部でも勉強会は行っていますし、それに限らず、ぜひ勉強は続けてくださいね。

その他デメリット

さて、最後にもうひとつ。賃貸といえば自分が部屋を借りることしか思い浮かばす、本当に賃貸経営ができるのだろうか?という心配を耳にします。

実のところ、賃貸経営を自分一人で行っている人はほとんどいません。管理をはじめ、大家さんがおこなう業務をサポートする人たち・会社があるので、そういうところを上手に活用することが大事になってきます。

賃貸併用住宅について相談するところ選びのポイントは「客観性」と「専門性」。賃貸経営をサポートしてくれる団体や企業選びも、「客観性」と「専門性」を持ったところを選ぶことで、心配事や不安を軽減させることができるのです。

自分の理想だけを求めるのではなく、敷地に対して建築ができる建物の規模や、その土地に合ったニーズや賃貸需要、賃貸市場の分析など、しっかりとしたプランニングが必要です。

賃貸併用住宅を得意とするハウスメーカーであった場合は「専門性」は満たしますが、「まずは受注ありき」となってしまい、「受注を取るためのアドバイス」になりがちです。それは「客観性」ではありません。

実際に賃貸併用住宅を建てた経験者に体験談を聞くことが有効です。

これから賃貸併用住宅を建てるという人が持つ悩みは、たとえ立地や属性が違っていても共通するものです。

同じような悩みを持つ人が、実際に賃貸併用住宅を建てていく中でどのように悩みを克服していったのか?解決することができたのか?体験者の生の声から学んでいきましょう!

ちょほーむ倶楽部では、多くの先輩大家さんはもちろん、いっしょに学ぶ仲間がいます。興味がある方は是非ご参加ください。

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