土地を知る

賃貸併用住宅では自分の好きな街、好きな駅に住むことができるのが最大のメリットです！

まず、ご自身が好きな街、住みたい街、憧れている街、好きな沿線を決めるのが土地探しの第一歩になります。

皆さんが住みたいと思う「人気の沿線・人気の街」では、住みやすそうな魅力的な街であればあるほど、いろいろな規制があり、建築物を建てるときのルールが複雑です。人気の街ににはたいてい住環境が整っています。住環境が整っているということは、その良い環境を守るためにさまざま法的規制がある、ということなのです。

たとえば、用途地域によって建物の種類が制限されたり、建ぺい率、容積率が用途地域により決まっているので土地の面積が同じでも建てられる建物面積は土地の場所によって変わってきます。

正規の道路と認められている道路に2m以上接している接道義務を満たしている、市街化調整区域以外の土地でないとすぐ家を建てることができません。

他にも防火制限や高さ制限、斜線制限などさまざまな法的規制があります。

法的規制以外にも、ガス・電気・上下水道などの状況がどうなっているのか？また、地盤についても調べておいたほうがよいでしょう。土地の形状や地盤、そして配管などの引込みなどで、附帯工事費用が大きく変わってくることもあります。

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。建築基準法と連動して建築物の用途、容積率、構造等に関し一定の制限を加える制度です。

住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域などをはじめ12種類あります。

詳細はこちら「用途地域による建築物の用途制限の概要」

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、という割合のことです。

建ぺい率(%)＝建築面積÷敷地面積×100%

建ぺい率は、用途地域ごとに制限されています。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことで、敷地に対してどれくらいの規模（床面積）の建物が建てられるかを定めています。

建ぺい率(%)＝延床面積（床面積の合計）÷敷地面積×100%

これも建ぺい率と同じで、用途地域ごとに制限された容積率が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。

住居系の用途地域は建ぺい率・容積率が低く（土地に対して建物面積・延床面積割合が少ない）、商業系の用途地域は建ぺい率・容積率が高く（土地に対して建物面積・延床面積割合が多い）なっています。そのため、住居系用途地域から商業系用途地域になるにしたがって建築可能な建物の規模が大きくなります。

土地は一般的な分譲地のように平坦な整形地だけではありません。高低差があったり、不整形、擁壁の土地など、さらにさまざまな制約がある土地もあります。えてしてこういう土地は皆さんから敬遠されたり、また買ってしまって失敗することが多い反面、きちんとしたノウハウを持っていたり経験があれば、コストを抑えて魅力的な賃貸併用住宅を建てることができます。

事例として府中市の会員さんのケースをご紹介します。

京王線の府中駅から徒歩圏内で土地を探している、年収が500万円程度の会員さんがいらっしゃいました。

府中の土地は東京都下では比較的高いエリアで、土地の平均坪単価は120万円～150万円ほどです。

その方は交渉した結果、なんと坪60万円で土地を購入することができました。

なぜなら、その土地は間口が６ｍ、奥行きが40ｍという奥に伸びた細長い土地だったのです。一般的には「使いづらい」と思われる土地を見つけて、ダメもとでプランニングをしてみたら、単身者向けの理想的なプランが出来あがり、しかもご自身の居住部分は、サンルーフ付きで100㎡程の素敵なマイホームが出来あがりました。詳しくは、体験談のページをご覧ください。

このように素人から見れば難しい土地のように思えても、経験豊富な専門家にプランニングを相談することによってお買い得な土地、お宝の土地になる可能性もあります。

ちょほーむ倶楽部では、ご希望のエリアに賃貸併用住宅に最適な土地が見つかった場合には、購入交渉や売買仲介を行い、建築プランの作成依頼や検討についてもお手伝いをします。また賃貸併用住宅の建築を得意とする工務店のご紹介もいたします。