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賃貸併用住宅の購入の流れ

賃貸併用住宅の購入の流れ

賃貸併用住宅を購入するためにはいくつかの条件があります。

  • 賃貸経営にふさわしい立地を見極める
  • 建物のプランを考える
  • 融資を受ける、自己資金を用意する

賃貸併用住宅の購入の流れ

賃貸併用住宅が建築できそうな土地を探す。
賃貸併用住宅用の土地探し

集合住宅の建築が可能で、一定以上の面積があり、
さらに基準以下の坪単価で購入できる土地を探さなければいけません。

候補の土地に、どのような建物が建てられるかを調べてもらう。

土地のある場所や接道状況によって、建築できる併用住宅の面積や高さが決められています。
オーナールームを確保した上で、賃貸のお部屋をいくつ取れるのかなどを、建築士さんに調べてもらいます。

土地の購入交渉
賃貸併用住宅用の土地探し

概算のプランニングで採算が取れるようなら、土地の購入交渉に入ります。
「融資が確定するまで決済を待ってもらう」など、売主さんに交渉しなければならない項目がいくつかあります。

建築プランの選定
建築プランの選定

内装や建物のグレードをどうするのか。使う建材はどんなものがいいのか。マイホームの夢は膨らみますが、収益を確保するためには限られた予算の中で計画を立てなければなりません。

住宅ローンの申込
住宅ローンの融資

賃貸併用住宅を住宅ローンで購入するためには、金融機関に提出する書類やアピールポイントが違います。賃貸経営の経験がない方は、少し難しいかもしれません。

建築中の進捗管理

無事に建築契約を結んでも、期日内にミスなく建物を完成させるためには、建築現場をしっかり任せられる監督が不可欠です。

完成後の賃貸管理
賃貸管理会社

無事に賃貸併用住宅が完成!でも、賃貸部分の入居付けや家賃の管理、ちょっとした修繕や定期清掃など、大家さんとしてやらなければならないことは思ったよりもたくさんあります。信頼できる管理会社に任せることが大切です。

賃貸経営にふさわしい立地を見極める

賃貸経営にふさわしい立地とは、賃貸需要のある立地です。簡単に言ってしまえば、人気の沿線、人気の街、ということです。

沿線によっては、若者に人気の街、ファミリー層に人気の街、といろいろあり、同じ沿線の隣の駅であっても街の雰囲気も変わります。また、ターミナル駅からの近さや乗り入れている路線によっても街の人気が変わります。通勤通学に便利な街であることも大事な要素です。

面積に対して一番高く貸すことができるのが単身者向けの間取りとなります。したがって、単身者向けがその立地でニーズがあるのか?それを探るところからスタートします。

建物のプランを考える

建物のプランニングですが、大きくは敷地に左右されます。(詳しくは土地を知るの項目をご覧ください)

建物のプランを考える

土地によって建てられる高さ・階数や面積、建物の仕様も変わってきます。また、居住部分と賃貸部分の割合も考える必要があります。

選んだエリア・立地によって入居者ターゲットがまったく異なってくるため、「この間取りなら賃貸経営がうまくいく」といった決まったパターンがないのが悩みどころです。

賃貸経営にふさわしい立地選びとプランニングはセットで検討していかなくてはなりません。ここがもっとも素人では判断できない難しいところで、専門家のサポートが必要な部分です。

融資(住宅ローン)を受ける

賃貸併用住宅では、多くの方がアパートローンではなく住宅ローンを利用します。アパートローンに比べて何かと有利な住宅ローン(詳しくは住宅ローンが使えるの項目をご覧ください)になりますが、一戸建やマンションを購入する際に借りる一般的な住宅ローンのようにすべてローンで、ということはできません。

一定の自己資金を用意する必要があります。

では、どれくらいの金額を用意したらよいのか?というと、金融機関によってかなり差がありますが、総額の1割+諸費用分、というところが多いようです。

中古物件やマンションの1室を購入するのとは違い、新築マイホーム+賃貸用アパートを建てるわけですから、建築費用を抑えてもそれなりの総額にはなってくるでしょう。

自己資金を用意する

これまで賃貸併用住宅を建てられたちょほーむ倶楽部の会員さんにリサーチしたところ、自己資金を以下の方法で用意された、という結果になりました。

  • 両親からの援助
  • 会社の財形住宅貯蓄
  • 預貯金

投資用アパートを建築する、となれば、身内とはいえ援助のお願いをなかなか切り出しにくいものです。ご両親の理解を得るどころか「そんな危ないことはやめた方がよい」と言われかねません。

しかし、マイホームとなれば見方が変わる可能性も高いでしょう。

実際にご自身と奥様の両方のご両親から資金援助を受けることができた会員さんもいらっしゃいます。

親からの援助だと贈与税が心配、という方もいらっしゃることでしょう。

賃貸併用住宅は、床面積の1/2以上が自宅用であれば、戸建住宅やマンションなどと同様に「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税枠」や「住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例」を利用することができます(いずれも平成26年12月31日までの贈与)。

また、自己資金をつくる手段のひとつとして、「財形住宅貯蓄」があげられます。これは持ち家取得を目的とした財形貯蓄の一種で、給与や賞与からの天引きによって資金を積み立てます。財形年金貯蓄と合わせて元本550万円までの利息が非課税です。

持ち家取得を目的としているため、投資用アパートの購入や新築に利用することはできませんが、賃貸併用住宅であれば利用可能です。

その際には、床面積の1/2以上が自己の居住のために供されていることが条件になります。

財形住宅貯蓄は、給与・ボーナスから天引きされるため、知らず知らずのうちに資金を蓄えることができます。勤務先がこの制度を導入しているかどうか、まずは確認してみましょう。

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