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住宅ローンの上限はどう決まる?

住宅ローンで借入が可能な上限金額

なんといっても「賃貸併用住宅」の最大の強みは、住宅ローンが使えるということです。住宅ローンはアパートローンに比べて、ありえないほど条件の良い条件で融資を受けることができます。

・頭金が不要
・低金利
・長期借入可能
・審査が通りやすい

・・・このようなメリットが多々ある住宅ローンを使わない手はないのですが、そこで気になるのが借入可能の限度額です。

注意したいのは借入可能額というのは、あくまで「銀行が貸し出す上限」であり、必ずしも「適正な借入額」ではないということです。

それでは、住宅ローンで借入が可能な上限は、いったいどのようにして決まるのでしょうか?

上限金額は、年収に占める返済負担率決まる

住宅ローンの上限金額は、基本的には過去数年間の年収で決まります。サラリーマンなら源泉徴収票、自営業者であれば確定申告の写しや納税証明書が審査の資料となります。

また、下記のようにその人の勤め先の規模や家族状況も総合的に勘案して、銀行は審査をしています。

・勤務先
・勤続年数
・年収
・その他借入の有無など

その中でも年収に占める返済負担率によって決まります。
金融機関で借りられる住宅ローンの上限金額は、年収の20~40%を目安にしているところが多く、個々の年収からおおまかな借入可能額を知ることができます。

賃貸併用住宅のローンの考え方

賃貸併用住宅の場合、収益を生むという事業の側面もありますから、銀行の審査はより複雑になります。ちょほーむ倶楽部を運営している我々でも、年収の20倍を超え、理解できないほどの好条件の上限が設定されることもあれば、なぜこのような条件なのか!?と憤慨することもあり、会員さんと試行錯誤しながら進んでいます。

ただ我々が考える賃貸併用住宅のローンの基本的な考え方は「リスクを減らす」ということであり、それは賃貸の戸数を増やすことで空室リスクと呼ばれるリスクを減らす方向です。

例えば家賃10万円の賃貸部分が二戸の賃貸併用住宅の一室で、半年間空室が出ると、1年間の総収入は180万円になります。この時の空室率は180万円÷240万円=75%となります。大家としては大打撃です。

一方、家賃5万円4戸の賃貸併用住宅でも年間収入は240万円とかわりませんが、一室に半年間空室がでると、年間で210万円の収入になります。先ほどよりも良いですね。空室率は210万円÷240万円=87.5%。土地自体に賃貸需要がある場合は、部屋数が多い方がリスクは下がりやすい傾向があります。

このような賃貸経営部分も考慮しながら、賃貸需要も見極め、かつ銀行と交渉しながら、リスクの少ないローンをいかに戦略的に組み上げるか?が賃貸併用住宅の建築には大切だと考えています。

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