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会社員Uさんが中野区にデザイナーズ賃貸をゼロ円で建てた理由

既に賃貸併用住宅を建築中のUさん。普通のマイホームとは違う「賃貸併用」という形を選んだ経緯や、みなさんが気になる融資の事などズバリとお伺いしました。

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  • 中野区
  • 住宅ローン 0円

Uさんプロフィール
家族構成 ご主人、奥さん、子供2人
職業 技術系会社員
年齢 40代
年収 600~1000万円台
自己資金 2000万円台

※お金の話なども含むので、
ご本人のご希望でU様とさせて頂きます

賃貸併用住宅を建てるまでの経緯。

もともと、不動産投資に興味がありました。

2004年くらいから、現株式会社プレジャーリンク代表である倉茂さんとあったり、メールでやりとりしていました。当時から彼は賃貸業界では有名人でしたからね。
そして、2004年から現金で石川県金沢市に区分所有のマンションを購入しました。
しかし、その後、不動産より株に興味が出てしまって、不動産のことは一時忘れていたのですよ。

そんなUさんが、不動産投資というか、賃貸併用住宅を建てようと思ったきっかけは何なのでしょうか?

仕事の都合で2007年に海外に転勤になりまして。
そこから戻ってきた2010年ごろに、やはり倉茂さんからメールをもらったのです。
新築アパートを建てませんか?という案内でした。
そこで不動産があったことを思い出しまして(笑)その時に、賃貸併用住宅という方法があることも知ったのです。

その後、実際に建てることになるわけですね

しばらく、検討しているようなしていないような、という状態だったと思います。そんな時、2011年5月に、中野区に良い土地が出たと連絡をもらったのです。

中野区とはすごいですね。

駅から徒歩5分程度なのですが、西武新宿線沿いなんで、利便性とお値打ち感を兼ね備えていました。
そこで、実際に購入希望を出してみました。
そうしたら、では設計プランを出してみましょうという話になって、建築士さんである柴谷さんにあったんです。
そこからが本格スタートですね。

賃貸併用住宅の難しさ

賃貸併用住宅を決めるまでに難しかったことはありますか

まず、最初にお話ししておきたいのは、賃貸併用住宅は難しいということです。
何が難しいかというと、自分の中でも、自宅なのか、投資なのか区別をつけづらいということです。

割りきって考えられるならば、どんな家でもいいと思うのですが、
やはり自宅ともなると、場所や建物にこだわりが出てきてしまいます。
家族もいますし学区も気になります。

かといって、それにこだわってばかりでは、一向に良い土地が出てこないなど、決めれない部分があります。

稀に、まったくこだわりがないという方が、中古の賃貸併用住宅を買われているというのは聞いたことがあります。そういう方は、住宅ローンも使ってかなりホクホクのようですね。

家族の反対などはありましたか?

反対ではありませんが、家を建てるというのはそれぞれの家庭でステージがあると思うのですね。大雑把には、独身から夫婦。それから子供が幼稚園、その後小学校にあがった人など。全部家選びの基準が違ってくると思います。特にうちには子供がいて、小さいウチは親の意思決定が全てですが、うちは娘が小学校3年?4年の時に引っ越ししたのです。やっぱり引っ越しで女の子だと、友達同士で手紙のやり取りなどがあるのですね。そういったものを見ると、親としてはちゃんと責任をもってやらないと、と思います。

そういう中で購入を決断された理由はありますか?

それまでは、都心から離れた賃貸に住んでいました。やはり、タイミングで良い土地を紹介してもらい、更にサポートがあったのが大きかったのと、子供が今の年でいるのが家を購入する一つのタイミングだと思いました。また奥さんが働きたいと思っているならば、都心に近い便利な場所の方がいいですからね。

融資

住宅ローンというお話しがありましたが、融資の流れはいかがでしょうか?

まず、私の場合は特殊なケースかも知れませんが、ある程度の自己資金を用意できました。その上で、多くの銀行を回ったのですが、よい反応をもらえた銀行もあれば、そうでない銀行もありましたね。ネット銀行はまずダメです。

どのくらいの数の銀行を回られましたか?

10行はまわったと思います。

Uさんがお勤めの会社であれば、簡単に融資がおりそうな気もしますが。

そうでもないですよ。確かに勤務先の会社向けの法人営業部がある銀行さんがあって、最終的にはそこで決まったのですが、やはり賃貸併用住宅となると、費用も大きくなるので、銀行さんも慎重なようでした。
中には、賃貸併用住宅についてよくわかっていない銀行さんもありました。各行、賃貸併用住宅の住宅ローンにはいろいろ独自の決まりを持っているようですね。

応対はどのような感じなのでしょうか?

サラリーマンをやっていると借りやすいといわれますが、実際は警戒が強いと感じました。まず、飛び込みでいった場合は、何か事情があるに違いないというネガティブなところからスタートになります。通常は、不動産屋さんの紹介などで会いますから、これは仕方がないのかも知れませんね。

なかなか厳しい側面もあるのですね。

やはり住宅ローンにこだわることで、各銀行にそれほど賃貸併用住宅の経験値がないことも影響していると思います。ただ、住宅ローンを使えば、利率が低い上に、築年数や構造や耐用年数が関係なくなります。これは大きなメリットですので、積極的に周りました。

最終的には、どういう条件で決まったのでしょうか?

結局、属性と自己資金を3割入れてほしいというのが、多いようです。
実際に、私もそうしました。難しい場合は、奥さんの収入を合わせて世帯年収にするなど、いろいろな対策が必要ですね。

融資に関して、他に大変だったことはありますか?

利率などは最安で借りられていると思うのですが、実際に建築を行うとなると、タイミングによってその資金の調達が思ったより大変でしたね。というのも、銀行は一括でお金を貸してくれるわけではないのですよ。建築後に最終額を振り込むところもあります。そうすると、税金がくるタイミングや、土地の決済代金の払込が必要なタイミングで、お金を足りないということになります。私は気合で乗り切りましたが、このあたりはしっかり計画にいれておいた方がいいでしょう。

建築費はどれくらい?

自己資金は3割というお話しがありましたが、土地と建物の価格でいくらくらいになるのでしょうか?

まず私の購入した土地が33坪4100万円程度の土地です。倉茂さんの発見により、掘り出し物をみつけることができました。
次に建物ですが、これは3600万円 地盤改良で200万円でした。

結構な額になりますね。

だからこそ、銀行選びに大切に考えているのです。
5000万円で利息が0.1%違えば、100万円違いますからね。

しかし、都内に土地を買うことを考えると、建築費をどれだけ抑えても、5000万円ではすみませんね

それは言えます。ですので、都内で土地を購入するならば、賃貸併用はアリだと思います。どうしても返済額は大きくなりますからね。

また、建築費だけお聞きすると、土地の値段と比べれば、予想よりも高くないかも知れません

いろいろポイントはあります。例えば、中野区だと普通は都市ガスですが、賃貸併用住宅で考えた場合は、賃貸の考え方が応用できます。

賃貸住宅だとプロパンの方がいいことがあるのですね。不動産投資をやっている人であれば、ピンとくるのですが、プロパンガスの施工業者が配管などいろいろサービスしてくれるのです。

火災保険なども、M構造、T構造、耐火構造などで価格が違うので、このあたりもポイントですね。私は石膏ボードの厚みを増やすことで省令準耐火建物にできたのですが14万円くらいのコストアップで、トータル50万円削減できました。

賃貸プランの計画

賃貸部分の間取りや経営プランは、どう考えられたのでしょうか?

これは、本当に迷いました。まず賃貸併用住宅だと、大きく分けて階をわけるか、物件を縦に割るかの二択で、自宅部分を設けることになります。しかし、ここでは倉茂さんのアドバイスがとてもありがたかったですね。今回は二階を自宅にし、一階を賃貸部分にしました。そして、小さめの1ルームを4部屋設けることにしたのですが、一般的なハウスメーカーや不動産屋さんなどでは思い付かないような間取りとプランです。しかし、ここは倉茂さんのうまくいった最新の実績を信じて、そのプランにしました。

賃貸に関して難しいところはあるのでしょうか?

基本的には、倉茂さんや建築家の柴谷さんに相談できたりしたので、大丈夫でしたが、例えば建ぺい率の話がありましたね。アパートを建てるならば60%が理想だったのですが、今回の土地は50%だったのです。そこで、かなり知恵を働かせる必要があった。最終的には、中野区の法律なども調べながら、4部屋のプランを作ることができたので良かったです。

賃貸部分に関する収支はいかがですか?

私自身、調べることはしていましたが、やはり紹介してもらった賃貸保証をしてくださる会社さんが、すごく好条件なサービスを提案してくれましたので、その家賃保証を利用しています。つまり、空室であっても、家賃を保証してくれるということですね。このおかげで、賃貸経営は非常に安定しています。

住宅ローンの支払いを間逃れているということでしょうか?

支払っているどころか、プラスになっています。以前は家賃に10万円以上支払っていたわけですから、大きなプラスですよね。

自宅部分の計画から施行まで

自宅部分はどうでしょうか?

これは大変でしたね(笑)。まぁ楽しい苦しみというか。まず、やはり自宅なので、こだわりが出てしまいます。建築家の柴谷さんとのミーティングも、二週間に一度は行なっていました。

二週間に一度とは大変ですね。奥様も同席されるのですか?

もちろんです。これは倉茂さんからのアドバイスにもありましたが、とても大切ですね。なんといっても、家族の家ですから。特にキッチンまわりなどの意見は女性の意見を取り入れなくてはなりません。

以前、建築に一切関われなくて、奥様がすごく不満とおっしゃっていたデザイナーズハウスを見たことがあります。

当たり前だと思います。これは大切ですので、他の人にも強く伝えたいです。

自宅部分で、何かこだわられた部分はありますか?

柴谷さんは大変だったと思いますが、こちらもいろいろこだわりましたよ。
たとえば、ロフトとリビングの床はフローリングにしたのですが、ロフト部分は無垢材を使ったのです。これが、全然違う。やはり無垢は圧倒的によいです。
あとは、ガス乾燥機。電気乾燥機は1000W使うの電気代もかかるので、本当はガス乾燥機が理想なんです。でも、ガスの場合は、最初から排気を考えておかないと、取り付けられない。今回は注文住宅ですから、最初から計画に織り込み済みです。

家づくりで建築家の人で良かったと思う場所はありますか?

これもいろいろありますね。例えば、うちはキッチンにトップライトがついているのですが、この窓が思ったより大きかったんですよ。最初は大き過ぎないか?と思っていたのですが、これが住んでみたら、明るくてすごくいい。他にも、うちのトイレは手洗いカウンターをおいていて、お店みたいになっています。最初はムダじゃないか?と思いましたが、住んでみるとすごく満足度が高い。これも柴谷さんアイディアですね。

建つまでの間で、何か予想外だったところはありますか?

これもいろいろあります。例えば、施行上の収まり具合などは、実際に施工してみないと判らない部分でした。イメージと違うなぁということもあります。でも、それをものづくりとして楽しいと思えるか?というのがポイントだと思いますね。結局は満足する家ができたのですから。

建ったあとについて

実際に建ってみていかがでしょうか?

注文住宅はすごく満足度が高いと思います。なんといっても、自分で選んでいることばかりなのですから。一つひとつに理由がありますからね。妻も私も大変満足しています。

自宅部分の満足度が高いということですか?

はい。実際には55㎡ですが、一般住宅よりも天井高があって、かなり広く感じます。
あと、うちには蛍光灯がないのです。スポットライトがあったり、ブラケットライトがあったります。いわゆるデザイナーズ住宅になっているのですね。

やはり注文住宅ならではの楽しみですね。

あと、金属のパイプでロフトを支えたりしているのですが、娘は小学生ですが、友達を連れてきても、登ったりしてかかなり楽しんでいるようです。やはりこれは持ち家ならではの楽しみですよね。

入居者さんがいることについてはどうですか?

あまり気になりません。というのも、うちはサブリース契約なので、入居者さんと私の間には、契約関係はないんです。入居者の方も、ご挨拶にこられた方はいらっしゃいますが、あまり気にしていないのではないですかね。ただ、僕達は二階なので、逆に気を使います。防音のシートは入れましたが、そこまで費用をかけなかったこともあるのか、木造住宅だからなのか、ある程度足音などが響くのですよ。うちは子供もいますからね。普段はいいですが、ちょうどマンションで下の階の人に気を遣うような状態にはなっています(笑)

入居者さんがいるのは、防犯上プラスという意見も聞いたことがあります。

確かに、防犯上で考えればプラスになっているかも知れません。外出する時には窓に雨戸やシャッターを締めている家はよく見ますが、理想をいえば、私はそういうことはしたくなかったのですね。今の家では、幸いにして締めずに出かけられます。理由は、4部屋もあるので誰かがいることが多いですし、灯りもついているのですね。あと、これはたまたまですが、入り口も、どれが大家の家の入り口なのかわからないような作りなのですよ。なので、泥棒の気持ちからしたら、誰かいる確率が高い家より、近所のシャッターが降りている家を狙いますよね。きっと。

他に、賃貸併用住宅にして良かったことはありますか?

これは不思議なことですが、よく何かの会員になる時に住所を記入するじゃないですか?その時に、都内の土地を部屋番号なしで書けるのはいいですね。ちょっと誇らしい気持ちになります。住所にも大切なことがあって、道路付けなどによって、自宅の住所がオンリーワンになるかどうか?ということが決まるんですよ。なので、このあたりは区役所などで話した方がいいかも知れませんね。

総じて満足度が高いということですね。

サブリース契約にしたことで、安定して家賃収入もありますしね。やはり、家賃や住宅ローンの負担がないことは大きいですよ。
投資という意味では、一般アパートに比べてそれほどの効果はないのかも知れませんが、ある程度の自己資金で、都内の自宅を手に入れたと思えば、そんなものかなぁと思います。

最後に、賃貸併用住宅を考える方へ一言お願いします。

賃貸併用住宅は、確かにコスト自体は高くなってしまうので、誰でも確実にできるというわけではないと思います。
融資をひく時にも、住宅ローンを使うならば自己資金3割を求められることは多いですから、ある程度の頭金は必要になると思います。でも、その条件がクリアできるならば、注文住宅という普通では味わえない贅沢を味わえるよい機会だと思います。またそんな住宅が、住宅ローンの支払いなく手に入るのも大きな魅力です。
もし注文住宅に興味がある人で、都内に購入を考えている人は、ぜひやってみてもらえればと思います。

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